本法案では、建て替えや一括売却等の決議要件が一定の条件下で緩和され、多数決による決議が可能になることが議論されました。たがや亮委員（れいわ新選組、反対寄り）は「採決は延期、廃案にすべき法案」と冒頭に表明し、法案全体に大きな穴があると批判しました。小竹凱委員（国民民主党、中立）は、建て替え決議の成立により「建て替えに伴う負担金や自己資金を捻出できない高齢者や低所得の方々が住み慣れた場所から立ち退かざるを得ない」ケースが増えることへの懸念を示しました。政府参考人（竹内努政府参考人）は、売渡し請求権が維持・準用されること、時価相当額の支払いや明渡し猶予制度が設けられていることを説明しました。萩原佳委員（日本維新の会、賛成寄り）は改正の意義を認めつつ、「一週間という招集通知期限は時代にそぐわない」と述べ、適宜の改定を求めました。

萩原佳委員（日本維新の会、賛成寄り）は、管理計画認定の取得割合を施行後五年間で二〇％まで増加させるという目標の方向性を評価しつつ、「認定マンションは築二十年未満が約半数を占め、築年数の古いマンションや自主管理マンションでの認定が少ない」と指摘し、「ターゲットを絞ったインセンティブが必要」と述べました。政府参考人（楠田政府参考人）は、税制・金融支援や表示制度の創設により認定マンションの差別化を図ると答弁しましたが、萩原委員は詳細なニーズ把握が先決であると指摘し、古いマンション・自主管理マンションへの具体的支援を求めました。

萩原佳委員（日本維新の会、賛成寄り）は、一棟リノベーションが建て替えに比べ安価で行えるとして選択肢の追加を好ましいと評価しつつ、「耐震性等の既存不適格が改善されない可能性がある」「対応できる事業者が非常に限られているのではないか」と懸念を示しました。政府参考人（楠田政府参考人）は、躯体のみの状態にして耐震改修を行うことも可能であり、耐震改修への予算・税制・融資支援を周知して活用を促すと説明しました。また、現時点で事業者は少なくとも約二十社、事業実績は約二百棟であると明らかにし、法改正後の参入拡大を見込むと述べました。

本会議の最大の論点として多くの委員が議論しました。政府案は、旧区分所有者に損害賠償請求権が帰属することを前提に、管理者が代理行使できるとしつつ、標準管理規約の改定により損害賠償金を修繕費用に充てる運用を目指すものです。

たがや亮委員（れいわ新選組、反対寄り）は、旧区分所有者が別段の意思表示をして賠償金を要求したり、請求権を買い集める債権買取り業者が生まれる恐れがあると批判しました。本村伸子委員（日本共産党、反対寄り）は、規約での対応は遡及問題が残り、欠陥の原因者を利することになると批判し、「不適切な工事をした原因者が責任を果たさないことがあってはならない」と訴えました。篠田奈保子委員（立憲民主党、反対寄り）は、外国人投資家が管理規約改正に反対しうると指摘し、立法措置の必要性を主張しました。鎌田さゆり委員（立憲民主党、反対寄り）は、原始区分所有者の請求権が最低五年間塩漬けとなり現住民が自腹で修繕せざるを得ない問題を指摘し、「今住んでいる人にそんな手間をかけさせるのはおかしい」と批判しました。若山慎司委員（自由民主党、賛成寄り）は、当然承継案を遡及適用すると既に損害賠償金を受け取った旧区分所有者や分譲業者に不当利得返還請求が生じるなど「社会経済に著しい混乱をもたらす」として、政府案の正当性を支持する観点から質問しました。中野洋昌国務大臣（賛成寄り）は、標準管理規約を早急に改正し管理規約への反映を徹底すると表明しました。鈴木馨祐法務大臣（賛成寄り）は、管理規約による対応が最善であり、国交省との連携で周知徹底を進めると主張しました。

本改正案では、区分所有権の処分を伴わない決議について、区分所有者全員を母数とする多数決から出席者を母数とする多数決に変更されます。大森江里子委員（公明党、賛成寄り）は、出席しなかった区分所有者が決議の母数から除外されることへの丁寧な周知を求めました。政府参考人（竹内努政府参考人）は「十分な周知・広報をする必要がある」と認め、法務省・国交省が連携して全国で説明会を開催すると答弁しました。萩原佳委員（日本維新の会、中立）は、変更趣旨を理解しつつも、招集通知の基本期間が「一週間では時代にそぐわない」と指摘し、「外国人所有者等を考えると状況が大きく変わっている」として適宜の見直しを求めました。

吉川里奈委員（参政党、中立）は、国内に住所を有しない区分所有者が国内管理人を選任できる制度が創設されることについて、任意制度であることを問題視し、「住宅は住む人のためのもの」として取得目的に応じた規制の導入を強く求めました。政府参考人（竹内努政府参考人）は、制度の概要として国内管理人の権限が明確化され管理の円滑化につながると説明しましたが、義務化については言及しませんでした。

吉川里奈委員（参政党、賛成寄り）は、都心の新築マンションの二から四割が外国人に購入され前年比約四〇％増とされる現状を挙げ、「国交省では実態の把握・分析が行われていない」と指摘し、把握・分析と必要に応じたルール設定を求めました。中野洋昌国務大臣（賛成寄り）は、外国人取引を含む不動産市場の動向把握に努めていると表明しつつ、「まずは実態把握にしっかり努める」と述べるにとどめました。島田洋一委員（日本保守党、賛成寄り）は、安全保障の観点から中国の国防動員法・国家情報法を挙げ、「禁止ないし強い制約を課すべき」と主張しました。鈴木馨祐法務大臣は、安全保障上の問題意識に一定の共感を示しつつ、国際約束（GATS・RCEP等）との整合性や最適な対応の検討が必要と述べました。篠田奈保子委員（立憲民主党、中立）は、外国人投資家が管理規約改正への反対者となりうると懸念を示しました。

共用部分の損害賠償金を修繕費用に充てる手段として政府が提示した標準管理規約の改定について、複数の委員が実効性を巡り議論しました。中野洋昌国務大臣（賛成寄り）は、管理規約への反映を徹底すべく標準管理規約を早急に改正し、マンション管理業者・マンション管理士を通じた周知と支援体制を構築すると表明しました。鈴木馨祐法務大臣（賛成寄り）は、標準管理規約の周知徹底と国交省との連携を推進すると述べました。篠田奈保子委員（立憲民主党、反対寄り）は、外国人投資家の反対により管理規約改正が成立しない恐れがあると批判しました。鎌田さゆり委員（立憲民主党、反対寄り）は、令和三年度マンション総合調査のデータとして、標準管理規約におおむね準拠しているマンションが三〇・九％、名前を聞いたことがある程度の認知が三〇％、全く知らないが三〇％であると示し、「これが実情であり、準拠が進まなかったのがこれまでの実像」として標準管理規約改定による対応の実効性に疑問を呈しました。

小竹凱委員（国民民主党、賛成寄り）は、管理業者が管理組合の管理者を兼ねて工事の受発注者となる場合の事前説明義務化を評価しつつ、「専門知識の乏しい区分所有者は内容を十分に理解できなかったり、事実上追認せざるを得ない状況が考えられる」と述べ、実効性強化のためのフォローアップ・監督体制整備を求めました。政府参考人（平田政府参考人）は、説明書面の一週間前交付や別日での説明会開催の周知を検討すること、定期的な立入検査やアンケートによる実態把握、必要な指導を行うことを説明しました。

本村伸子委員（日本共産党、反対寄り）は、建て替え決議があった場合に区分所有者から賃借人へ賃貸借終了請求ができる新制度について、「六か月は余りにも短い期間」と批判し、「賃借人の生活の安定を不当に脅かすリスクが高まる」と述べました。また、賃借人は建て替え決議に議決権を行使できないにもかかわらず一方的に賃借権消滅を甘受しなければならないとして、十分な補償金の必要性を主張しました。鈴木馨祐法務大臣（賛成寄り）は、六か月という期間が借地借家法上の正当事由による解約申入れ期間を参考にしたものであること、補償金の支払いと明渡しが同時履行とされていることを説明し、「賃借人の利益保護に適切に配慮している」と主張しました。

大森江里子委員（公明党、賛成寄り）は、隣接地を取り込んで建て替えを行った場合に隣接地権利者が権利変換により区分所有権を取得できる新制度について、既存の区分所有者に認められている課税繰延べ措置が隣接地所有者には現行では適用されないことを確認した上で、「マンション再生事業を円滑に進めるためにも税法の措置はとても大切」であるとして、施行日までに税法の整備を完了するよう求めました。政府参考人（楠田政府参考人）は、現行の税制措置の適用はないが「経済的負担を軽減し建て替え事業に参加してもらいやすくする観点から大変重要」として、関係者の意見も踏まえながら税制措置の要望を含め必要な検討を行うと答弁しました。

最大の論点である共用部分の損害賠償請求権については、政府が標準管理規約の改定による対応を方針とする一方、野党側から遡及性の欠如や外国人投資家による規約改正阻害リスク、標準管理規約の普及率の低さなどを根拠に実効性への強い疑問が呈され、立法措置の必要性を求める声も相次いだ。建て替え決議要件の緩和や管理計画認定制度の拡充等については一定の評価を受けつつも、通知期間の見直し・古いマンションや自主管理マンションへの支援・事業者育成など、制度の実効性確保に向けた課題が指摘され、政府は周知徹底と施行後の実態把握・対応を約束した。