本法案の最大の争点として、区分所有権の転売に際して共用部分の損害賠償請求権を新区分所有者に当然承継させる制度を採用すべきか否かが多角的に議論された。たがや亮委員（れいわ）は、当然承継を認めず分属帰属を確定させる政府案は「七百四万戸の旧区分所有者が権利主張すれば収拾がつかない」として廃案を主張。城井崇委員（立憲）は、当然承継案も含め検討を義務づける修正案を提出し、即断せず実態把握を求める立場を示した。徳安淳子委員（維新）は、損害賠償請求権を旧所有者に残す前提自体に問題があるとし当然承継を支持。福島伸享委員（有志の会）も、グレーゾーンを確定させてしまう政府案に大きな欠陥があると批判した。馬淵澄夫委員（立憲）は、法制審での議論を詳細に確認した上で、当然承継は法理論上・実務上困難と理解しつつも、管理規約対応への疑問を表明した。

たがや亮委員（れいわ）は、欠陥判明前に市場価格で転売した旧区分所有者には損害がないのに損害賠償請求権が残るのは不合理であり、売買契約書での特約対応が可能ではないかと指摘し、旧区分所有者への権利帰属確定が問題を固定化すると反対した。徳安淳子委員（維新）も、旧区分所有者個人が共用部分の修繕費を支出する場面は想定しにくいとして、損害賠償請求権を旧所有者に残す前提自体に問題があると主張した。福島伸享委員（有志の会）は、旧区分所有者が守られるべき財産権の具体例を法務省に確認し、先出し修繕後の転売ケースしか実質的な事例がないと質し、現住者保護を優先すべきと反対を表明した。法務省竹内参考人は、損害賠償請求権は売買契約から発生する別個の債権であり、物権の移転に伴い当然に移転しないと繰り返し答弁した。

神津たけし委員（立憲）は、区分所有法第15条の持分処分一体規定を引いて「所有権と損害賠償権は不可分一体ではないか」と質問し、規約改正前に区分所有権を譲渡した旧区分所有者の権利確認手段や、第三者が損害賠償権を取得した際の管理規約閲覧方法を確認した。また、現区分所有者が規約改正で対応できない場合の課題を懸念し、損害賠償権の帰属が住宅価格にも影響し得るとして重要事項説明への明記義務化を大臣に提案した。福島伸享委員（有志の会）は、旧区分所有者が守られるべき財産権は先出し修繕のケース程度に限定されると主張した。

政府が管理規約の改定で損害賠償請求権行使の問題を解消できるとする立場に対し、複数の委員から実効性への疑問が呈された。中野大臣は、①損害賠償金を修補費用に優先充当する旨、②旧区分所有者が別段の意思表示をできない旨の二点を標準管理規約に盛り込み、管理業者・管理士を通じて各管理組合への反映を徹底すると答弁した。城井崇委員（立憲）は、標準管理規約を参照する管理組合はおおむね準拠で三分の一程度に過ぎず、普及は未知数だと指摘し修正案を提出。徳安淳子委員（維新）も、総合調査の標準管理規約認知率が低く実効性に疑問と批判。長友よしひろ委員（立憲）は、管理規約対応でも課題解決に至らず最終的に裁判せざるを得ないと指摘した。馬淵澄夫委員（立憲）は、九割準拠との数字は「おおむね準拠」と「一部準拠」の合計であり、おおむね準拠のみでは36%であることを確認し、実態に即した設問の改善を求めた。

中川康洋委員（公明）が、国交省の設定した法施行後5年間で累計1,000件というKPIについて、根拠・妥当性・「十年後に外壁剥落等の危険マンションをおおむね解消できる水準」の意味を質問した。楠田幹人住宅局長は、危険マンション約3.8万戸に対し、1,000件のペースで進めれば十年後に解消できる水準であると説明した。中川委員は1,000件は過小ではないかと懸念を示しつつ、危険マンション解消に向けた国交省の強い意思を評価した。

堀川あきこ委員（共産）が、建て替え決議があれば区分所有者から賃借人へ賃貸借終了を請求できる新制度について、借地借家法の正当事由制度が既に存在するのになぜ新たな規定が必要かと質問した。法務省竹内参考人は、建て替え決議後も現行法では賃貸借が継続し建て替え工事の円滑実施が困難になるおそれがあるため、区分所有者の権利調整との均衡上、補償付きで終了請求権を設けたと説明した。堀川委員は、正当事由のない違法な立ち退き要求が多発している実態を示し、賃借権の終了請求権創設が賃借人保護を弱め不当立ち退きを助長すると反対した。

中川康洋委員（公明）が、建て替え決議の反対者、特に高齢で費用拠出が困難な区分所有者への具体的配慮を質問した。楠田局長は、区分所有法上の金銭的補償に加え、マンション再生法の基本方針に居住安定確保の取組を位置づけ、地方公共団体等が努力義務を負う旨を答弁。高齢者向けには公的賃貸住宅・セーフティーネット住宅・リバースモーゲージ型ローン等の活用を挙げた。堀川あきこ委員（共産）は、住宅セーフティーネット施策の普及が不十分であり、高齢者が実際に入居審査に通らず退去期限ぎりぎりまで新居が見つからないという実態を示し、居住安定確保策が機能していないと批判した。

堀川あきこ委員（共産）が討論の中で、建て替え要件の五分の四から四分の三への緩和について、老朽化への対応としてやむを得ないと理解しつつも、これまで要件緩和を繰り返してきた一方で少数反対者保護の支援策がほとんど講じられてこなかった政府の姿勢を批判し、「強引な建て替え推進は合意形成を一層困難にしかねない」と指摘した。

堀川あきこ委員（共産）が反対討論において、本法案は建て替え等の決議要件の緩和等を盛り込む一方で少数反対者への保護がほとんど講じられていないと批判した。老朽化マンション問題の根本原因は建て替え費用負担の重さによる合意形成困難にあるとし、少数反対者を置き去りにしたまま建て替えだけが進められる危険をはらんでいると主張した。

鳩山紀一郎委員（国民）が、外国人・高齢区分所有者による理事就任忌避が増加し、一部住民への負担集中が管理組合運営を困難にしている実態を示した。理事辞退者に一定の負担金を求め、外部専門家への委託費用に充てる「有償免責制度」の検討を求めた。楠田局長は、既にこうした運用を行っている管理組合が存在することを認め、区分所有者間の公平性確保と担い手不足解消のための一方策として理解しているとし、ニーズを把握した上でさらなる対策を検討すると応じた。

城井崇委員（立憲）の修正案提出の趣旨説明で、標準管理規約改定による使途制限の方法論が示された。中野大臣は、管理組合の管理規約で①損害賠償金を修補費用に優先充当、②旧区分所有者による別段の意思表示を不可とする旨をあらかじめ定めることで実務対応は可能と積極的に推進する立場を答弁した。城井委員は、現在、標準管理規約をおおむね参照しているマンションは三分の一程度であり、規約改正後も問題が残ると指摘し修正案の必要性を訴えた。

中川康洋委員（公明）が、本改正で創設されるマンション管理適正化支援法人制度の対象団体、登録数目標、意義・効果を質問した。楠田局長は、マンション管理士や管理組合の団体などを登録の対象として想定しており、法人の認知度・信頼感向上と地方公共団体との連携強化につながると説明した。地方公共団体が令和7年度予算で創設したマンション総合対策モデル事業を活用し、業務を支援法人に委託する形での資金確保も想定されると述べた。中野大臣も、地方公共団体の業務負担増に対して技術的・財政的支援を行い、支援法人を活用して地域全体で管理組合活動を支援する体制を構築すると積極的に推進する立場を示した。

馬淵澄夫委員（立憲）が、マンション総合調査が5年ごとに実施されている根拠や法定性を確認し、楠田局長が法定でなく慣行による実施と答弁した。馬淵委員はさらに、民間ディベロッパーによる独自調査（長谷工等）との照合や活用を求め、今後の設問を今回の法改正の実効性確認に適したものに改善するよう要求した。中野大臣は、マンション総合調査に加え民間調査も活用しながら、改正の実効性や実態を把握できるフォローアップを検討したいと積極的に応じた。

鳩山紀一郎委員（国民）が、管理規約に防災条項が必ずしも標準化されていない現状を指摘し、モデル防災条項の提示・備蓄体制整備の義務化・防災計画の努力義務化等を求めた。楠田局長は、標準管理規約において防災関連業務を位置づけており、昨年6月の有識者検討会で管理組合が取り組むべき防災対策を取りまとめ周知していると説明した。中野大臣は、防災備蓄倉庫設置等の防災改修への予算支援や、マンション管理計画認定制度への防災観点追加について「必要な検討を行ってまいりたい」と述べ、積極的に取り組む姿勢を示した。

鳩山紀一郎委員（国民）が、防災計画の地方自治体への届出努力義務化と、備蓄品購入への助成・防災訓練実施管理組合へのポイント還元・防災協力管理組合認定制度等のインセンティブ設計の導入を求めた。中野大臣は、防災備蓄倉庫整備等への予算支援や帰宅困難者受入協定マンションへの支援が既にあるとし、管理計画認定制度への防災観点追加等についても今後検討すると応じた。

堀川あきこ委員（共産）が、建て替えにより住居を失う75歳の方が5回連続で入居審査に落ちた事例を示し、高齢者ほど新たな居住先確保が困難な実態を指摘した。補償をお金で行っても、高齢者の居住先確保には実効性がないとして、居住者の老いへの配慮が欠けていると批判した。長友よしひろ委員（立憲）は、除却に伴う転出者への対応について、公営住宅に必ず入れるわけではないことを確認した上で、各事情に応じた解決方策の検討継続を強く求めた。政府側は、公営住宅・セーフティーネット住宅・リバースモーゲージ等の複数手段でそれぞれの事情に応じた居住安定確保を図ると答弁した。

堀川あきこ委員（共産）が、正当事由を示されないまま高圧的な態度で立ち退きを繰り返し要求され心身を病むケース等、不当な立ち退きが多発している実態を示し、借地借家法の適切運用を強く求めた。中野大臣は、正当事由がない解約申入れは認められず、訴訟では賃借人の利益が保護されていると法務省から聞いているとしつつ、国交省としても相談があれば法務省とも連携して適切な相談先につなぐ等の対応をすると述べた。

中川康洋委員（公明）が、住宅金融支援機構のマンション建て替え等に関する融資メニューと高齢者向けリバースモーゲージ型融資の内容・活用実績を質問した。楠田局長は、建て替えや共用部分改修への融資に加え、新設される一棟リノベーション等の再生手法も融資対象とすること、リバースモーゲージ型融資は直近10年間で307件の活用実績があると答弁した。中川委員は307件はまだ少ないとして周知強化を求め、また、マンションすまい・る債による積立支援についても言及した。

長友よしひろ委員（立憲）が、本改正で地方公共団体の業務・費用が増加する見込みであるのに予算措置が不明確であると指摘した。大臣は技術的・財政的支援を行う意向を示し、楠田局長は令和7年度予算で創設したマンション総合対策モデル事業による専門家派遣等への支援、支援法人制度の活用を具体的予算措置として示した。長友委員は、担当者が「予算は増えない」と繰り返す実態を指摘し、自治体が萎縮しないよう省内の認識統一を求めた。中野大臣は「積極的に取り組む地方公共団体の負担増加に対しては技術的・財政的に支援する」と明言し、予算・税制・金融などあらゆる政策ツールを活用すると応じた。

鳩山紀一郎委員（国民）が、海外居住の外国人区分所有者が議決権を行使せず重要な意思決定が先送りされるケースが増えているとして、行政的支援策の必要性を求めた。楠田局長は、本改正で国内管理人制度の創設や出席者多数決制度の導入などを行うとともに、標準管理規約の外国語版作成や多言語の文例集作成等、関係団体の取組を支援していると説明。電子投票システムの導入促進についても積極的に検討する意向を示した。中野大臣は、外国人マンション購入に係る安全保障上の懸念についても実態把握に努めると述べた。

堀川あきこ委員（共産）が、建て替え決議に伴う賃借権終了請求権の創設により賃借人の地位が不安定になると反対した。中野大臣は、法務省から、6か月の猶予期間と補償金支払いまでの明渡し拒絶権が設けられており、建て替え検討から決議まで平均4年半を要することから代替住居確保の準備は十分可能であり、賃借人の地位をより不安定にするおそれがあるという指摘は当たらないと聞いていると答弁した。

谷公一委員（自民）が、民間が先行する中高層純木造建築に比べ国の取組が不十分であるとして、ＣＯ2削減・景観・森林資源活用・福島復興支援の観点から、国が率先して福島県産材を使用した木造中高層建築物を建設するよう求めた。小坂善太郎林野庁次長（農水省参考人）は、中規模ビルの標準木造モデルの普及や耐火性能の高い製品開発を進めており、福島県産の大断面集成材の情報を関係省庁に提供して使用を促進すると積極的に取り組む姿勢を示した。中野洋昌大臣は、令和3年改正の都市の木造化推進法で中高層まで推進対象が拡大されており、政府調達協定との整合性に留意しつつ福島県を含む地域の木材活用と地域活性化に取り組むと答弁した。

鳩山紀一郎委員（国民）が、海外居住の区分所有者が総会不参加・議決権不行使となるケースへの対応として、電子投票システムの標準化・国としての支援検討を求めた。楠田局長は、本改正で創設する国内管理人制度のほか、外国語翻訳支援や多言語文例集作成等を実施中であるとし、電子投票システムの導入促進についても積極的に検討してまいりたいと応じた。

鳩山紀一郎委員（国民）が、参考人から指摘のあった「頑張れないマンション」（管理不全・管理者不在マンション）について、本改正の旧区分所有者への別段の意思表示確認手段が存在しないため改正法が救済にならない懸念を示し、伴走支援の必要性を積極的に求めた。高村正大法務副大臣は、管理者がいない管理不全マンションには本規定が前提とする管理者が存在しないため別段の意思表示自体が生じないと説明しつつ、国交省と連携して必要な措置を講じると答弁した。

堀川あきこ委員（共産）が反対討論で、本法案が二つの老いへの対策と言いながら根本的解決を図るものになっておらず、①建て替え要件緩和に対し少数反対者保護が不十分、②損害賠償請求権の管理規約対応では十分な補修ができない可能性がある、③賃借権終了請求権創設が賃借人保護を弱めるという三点を理由に反対した。福島伸享委員（有志の会）も、法案の多くの事項には基本的に賛成しつつ、共用部分損害賠償請求権規定に大きな欠陥があり、一度改正すれば以降の法改正で対応できなくなるとして反対した。

採決の結果、日本維新の会提出の修正案（当然承継を含む検討を速やかに行うよう政府に義務づける内容）は起立少数で否決。立憲民主党・無所属提出の修正案（施行後5年を目途に実態を把握し必要な措置を講じることを政府に義務づける内容）は起立多数で可決。その後、修正部分を除く原案も起立多数で可決され、法案は修正議決された。城井崇委員（立憲）は問題意識を共有しつつ修正案付加で賛成、堀川あきこ委員（共産）は少数反対者保護不足・補修不全・賃借権制度等を理由に反対、福島伸享委員（有志の会）は損害賠償請求権規定の欠陥を理由に反対した。

堀川あきこ委員（共産）が、40年間住み続けた賃貸マンションの建て替えで退去を求められた75歳の方が入居審査に5回連続で落ちた事例を紹介し、高齢者の新居確保が実態として極めて困難であると示した。補償金があっても高齢であること自体がリスクとみなされ新居確保が困難な実情を訴えた。長友よしひろ委員（立憲）も、高齢者等の居住支援について公営住宅に必ず入れるわけでないことを確認し、各事情に応じた支援策の整備を強く求めた。政府側は公的賃貸住宅・セーフティーネット住宅・リバースモーゲージ等の複数手段を示しつつ、地方公共団体や関係団体と連携して対応すると答弁した。

立憲民主党の修正案（施行後5年以内の実態把握と必要措置の義務づけ）が可決され、法案は修正議決された。維新の修正案（当然承継含む速やかな検討義務づけ）は否決され、共産党・有志の会は損害賠償請求権規定の欠陥や少数反対者保護の不備を理由に本案に反対した。附帯決議（自民・立憲・維新・国民4会派共同）も多数で付された。