共用部分に生じた損害賠償請求権を区分所有権の譲渡に伴い当然に承継させるべきかが最大の争点となった。中野明安参考人（賛成寄り）は「当然承継案が実質的に妥当であり、理論的にも耐え得る」と主張し、日弁連・多数の単位弁護士会の意見を代弁するとした。神崎哲参考人（賛成寄り）も「損害賠償請求権の当然承継を区分所有法で明確に定める改正こそが必要」と断言した。沖野眞已参考人（反対寄り）は「損害賠償債権は契約に基づく債権であり、物権の移転に当然ついていくものではない」として財産権保障の観点から当然承継の正当化は困難と主張し、規約等での対応が適切と説明した。齊藤広子参考人（反対寄り）も法制審での議論を踏まえ財産権の問題から当然承継は難しいとの結論を受け入れ、規約対応を支持した。

改正法案が旧区分所有者に損害賠償請求権の帰属を認める点について激しく対立した。神崎哲参考人（反対寄り）は「区分所有権が転売された後も旧区分所有者は損害賠償請求権を持ち続けるといった誤った前提」に立つとして強く批判し、旧区分所有者が別段の意思表示をすれば管理組合が一〇〇％の補修費用を得られなくなると指摘した。中野明安参考人（反対寄り）も「旧区分所有者への分属を前提とする改正案は誤りで、当然承継で現在困っている人を救うべき」と主張した。沖野眞已参考人（賛成寄り）は、区分所有権の譲渡は譲渡契約に基づくものであり、別の契約から生じた損害賠償債権は「特に譲渡契約において損害賠償債権が譲渡されていなかったとすれば、旧区分所有権者が損害賠償債権を持っている」として現行案の考え方を支持した。

齊藤広子参考人（賛成寄り）が、管理不全マンションの予防・解消に向けた行政支援の強化策として、マンション管理適正化支援法人の登録制度を積極的に評価した。「管理組合が主体的に管理を進めるためには、行政や専門家など、地域全体での支援体制を強化することが必要」とし、支援法人が地域のサポート体制として有効に機能すると述べた。また、三反園訓委員との質疑においても、認定制度の普及における支援法人の役割を強調し、「支援法人というのが大変有効に働いていくのではないか」と評価した。

福島伸享委員が、除却・売却まで五分の四多数決で可能とすることへの懸念を示した。「五十戸あって、四十戸が外国人が投資目的で所有して、残りの十戸を日本人が住むために所有するという場合」に高齢居住者が追い出される事態が起こり得るとし、法的手当の必要性を主張した（反対寄り）。齊藤広子参考人（賛成寄り）は一棟リノベーションの多数決化を再生メニューの拡充として肯定的に紹介しつつも、「決議はゴールではない、スタート」と繰り返し、一人一人に寄り添う居住支援体制の重要性を強調した。

修繕積立金不足への対応として標準管理規約の改定で十分かが論じられた。三反園訓委員（賛成寄り）は管理計画認定制度の義務化と積立金の周知徹底の必要性を訴えた。齊藤広子参考人（賛成寄り）は長期修繕計画を基に専門家と相談する体制の重要性を述べた。沖野眞已参考人（中立）は「標準管理規約で損害賠償金の使途制限等を定めることはかなりの対応になる」としつつも「全てには対応できない」と留保した。神崎哲参考人（反対寄り）は令和五年度マンション総合調査の結果を示し、標準管理規約を「全く知らない」が三〇・一％、「名前ぐらいは聞いたことがある」が三〇・九％と六〇%以上が認知していない実態を指摘し、「規約対応では問題解決にならない」と強く反対した。中野明安参考人（反対寄り）も普及率の低さを理由に「立法でカバーすべき」と主張した。

改正法案が旧区分所有者による別段の意思表示を認める点について議論が集中した。沖野眞已参考人（賛成寄り）は、代理制度の正当化には本人によるコントロールが必要であるとし、「別段の意思表示があることが、ここの正当化を支える」と制度設計を説明した。神崎哲参考人（反対寄り）は「旧区分所有者が別段の意思表示をすれば、その分の損害賠償を請求できなくなる」として強く反対し、「旧区分所有者が自ら請求するのだと別段の意思表示をした場合には管理者による代理ができない」仕組みは「完全補修を阻害する」と主張した。中野明安参考人（反対寄り）も、別段の意思表示を前提とする設計ではなく当然承継による立法こそ必要と述べた。

損害賠償請求権の性格をめぐる法理論的な論争が展開された。沖野眞已参考人（反対寄り）は「損害賠償債権は契約上の権利であり、物権と性格が違う」として分属帰属を支持した。中野明安参考人（賛成寄り）は民法学者の文献を引用し「性質上不可分と考えることに理論的な問題はない」とし、主物・従物の民法理論に基づけば当然承継は「従来の民法理論に基づく確認規定」と主張した。神崎哲参考人（賛成寄り）は「区分所有マンションにおいては敷地権の中には賃借権も含まれているが、区分所有権を移転すると敷地権も当然に移転する」として、契約上の権利が物権変動によって移転する例が区分所有法にも存在すると反論し、当然承継は特別な考え方ではないと主張した。

法制審議会の審議過程と立法府の役割をめぐる議論が展開された。福島伸享委員（賛成寄り）は「民法がどうだという理屈が大事なんじゃなくて、具体的にどの人が法律によって利益を得るのか、その比較考量を行った上で適正な法律の在り方を判断するのが我々立法府の役割」と述べ、当然承継を政策として採用すべきと示唆した。神崎哲参考人（賛成寄り）は「区分所有マンションの社会的な影響というものを考えて、立法府の先生方には是非とも賢明な御判断をいただきたい」と述べ、民法理論に拘泥しない政策判断を求めた。沖野眞已参考人（中立）は「最終的にどういう制度をつくるかというのはもちろん立法府でお決めになること」としつつも、「政策判断のときに権利保障ということも非常に重要」とバランスを重視した。

沖野眞已参考人（賛成寄り）が改正法案の規律を解説した。建て替え決議があった場合、建て替えに参加しない区分所有者も区分所有権を失うことになる点との均衡を考慮して、賃借権についても一定の補償の下で終了させるとするものであり、「補償金の支払いと賃借人の明渡しとを同時履行」とする規定により「補償金の確保に配慮し、賃借人の保護にも配慮した規律」と評価した。

沖野眞已参考人（賛成寄り）は、耐震性の不足、火災安全性の不足、外壁剥離の危険性等の客観的事由がある場合に建て替え決議の要件を五分の四以上から四分の三以上（被災建物は三分の二以上）に引き下げる改正を、「建て替えに反対する区分所有者の権利に配慮して、円滑・機動的な決議への要請との間で、調整を図る規律」として適切と評価した。齊藤広子参考人（賛成寄り）も同様に耐震性不足等の客観的事由がある場合の要件引き下げを肯定的に紹介した。三反園訓委員との質疑では、出席者多数決や所在不明者の除外の仕組みについても沖野参考人が「利害の調整をしっかりと図るという規律」として適切と評価した。

福島伸享委員が、除却・売却まで五分の四多数決で可能とすることによって高齢居住者等の居住権が侵害されうると懸念を示し、「これこそ憲法上の、憲法二十二条の居住権とか十三条の幸福追求権とも絡む重大な問題」として法的手当の必要性を主張した（反対寄り）。齊藤広子参考人（中立）は「決議はゴールではない、スタート」と繰り返し、一人一人に寄り添う居住支援体制の重要性を強調しつつも、法的手当の具体的な内容については「法的手当てとおっしゃられていることがちょっと私がうまく理解できていない」と留保した。沖野眞已参考人（中立）は、出席者多数決についての定足数規定など少数者の利益への配慮を図る規律が設けられている点を評価した。

沖野眞已参考人（賛成寄り）が、令和三年民法改正で創設された所有者不明建物管理制度・管理不全建物管理制度に倣う制度として、所有者不明の専有部分や管理不全の専有部分・共用部分に裁判所が選任した管理人の管理を行わせる新たな財産管理制度を解説し、「所有者が不明であるとか管理不全である専有部分等の適切な管理に資する制度」と評価した。

神崎哲参考人（反対寄り）が旧区分所有者への通知義務の実務的困難を詳細に指摘した。国交省資料を示し、二〇一五年以降九年間で既存マンションは毎年十三・五万戸から十六万戸、合計百三十二万戸が譲渡されており「実に二〇％近くが転売されている」として、多数の旧区分所有者の調査・通知は「事実上不可能」と主張した。また、公示送達申請手続についても手間・コストが甚大であり、「これが一件だけでも大変」な作業が百数十戸規模になることは「極めて非現実的」と述べた。さらに通知が旧区分所有者による権利行使を誘発するリスクも指摘した。堀川あきこ委員（反対寄り）も公示による通知では不十分で管理者への絶大な負担になると問題視した。

齊藤広子参考人（賛成寄り）が、海外居住区分所有者に国内管理人を選定させる制度を積極的に評価した。「国内管理人により、総会の委任状の回収などがしやすくなる」として総会運営の円滑化に資するとし、「所有権のグローバル化は確実に進み、運営上の課題が多くあったが、国内管理人によりスムーズになる」と述べた。過半数が海外居住者であるマンションでは「国内管理人制度をしっかり活用していく」ことを検討・実行すべきとし、「規約でしっかり位置づけていく必要がある」と支持した。

沖野眞已参考人（賛成寄り）が被災区分所有法改正を法制審議会の審議を踏まえたものとして支持した。齊藤広子参考人（賛成寄り）は「災害時の再生の課題に対しても、速やかで、かつ合理的な対応が可能となる仕組みが創設されている」として肯定的に紹介し、被災建物については建て替え決議の多数決要件を三分の二以上に引き下げる改正を含む対応を評価した。

赤羽一嘉委員（賛成寄り）は地方自治体の関与は「すごく大事な修正」と評価しつつも、逗子市の擁壁崩壊事案を例に挙げ実効性への懸念を示した。齊藤広子参考人（賛成寄り）は、管理不全マンションの予防・解消のための行政権限強化として、修繕等の勧告制度・建て替え等の勧告制度・専門家派遣制度の体制整備を「管理不全マンションに対応する上で有効」として肯定的に評価し、長期修繕計画の適正化に向けた専門家派遣体制の充実を求めた。

齊藤広子参考人（賛成寄り）が、管理業者が管理者となる方式を導入する際の説明会開催義務化を評価した。「区分所有者自身が判断できる体制をしっかりとつくることが基本」として、「管理業者管理者方式を導入する際には、区分所有者自身が判断できる説明会の開催を、大事な工事も、管理業者やその関係者が関与する場合には、説明会の開催を行うことが法律で規定されている」と紹介し、これを支持した。

管理計画認定制度の普及・義務化について議論が行われた。三反園訓委員（賛成寄り）は認定割合の目標（三％から五年後に二〇％）について「もっと高めていく必要がある」とし、将来的には義務化すべきとの個人的見解を述べた。赤羽一嘉委員（賛成寄り）は新築時からの管理計画導入を「大変画期的なことだと思う」と高く評価した。齊藤広子参考人（賛成寄り）は「認定を受けた方々が自分のマンションをしっかり誇りに思い、管理への関心が高まる」効果を示し、「管理計画認定制度が管理適正化と資産価値向上に有効」として強く支持した。

鳩山紀一郎委員（賛成寄り）は新築マンションの共有当初から管理体制をきちんとする制度を「よい方向に動く」と評価した。齊藤広子参考人（賛成寄り）は管理不全マンションの調査を踏まえ、深刻な管理不全に陥るマンションに共通するのが「新築時から管理組合が機能していない」点であると指摘し、「新築時から、管理組合が総会を開く体制を持ち、適正な規約、長期修繕計画、それに見合った修繕積立金の体制を整えてスタートできるように、管理計画認定制度を新築時から利用できるようにしている」改正を管理不全予防の根本対策として強く支持した。

改正法案全体への評価について参考人の意見が分かれた。齊藤広子参考人（賛成寄り）は「丁寧に議論をし取りまとめた内容を反映した、充実したものになっている」として成立を積極的に支持した。長友よしひろ委員（賛成寄り）は「一定の前進が図られるものと期待し評価している」としつつも、損害賠償請求権に関する課題や疑念を指摘し実効性の担保を求めた。中野明安参考人（反対寄り）は「二十六条以外の改正は支持しつつ」も当然承継を含まない点について「国会での再考を是非ともお願いしたい」と述べた。神崎哲参考人（反対寄り）は「二十六条改正案は明らかに改悪であると断言」し、当然承継を認める修正を国会に強く求めた。福島伸享委員（中立）は法制審の審議過程の問題と条文上の課題を指摘し「条文修正も含めた審議」を求めた。

所在等不明の区分所有者を決議の母数から除外する仕組みと出席者多数決の導入について議論された。沖野眞已参考人（賛成寄り）は令和三年民法改正を基礎とした制度として、除外される者への配慮として「裁判所の関与を必要とすること」、出席者多数決については「定足数の規律を入れている」点を説明し、「決議の正当性に配慮するもの」として適切な規律と評価した。齊藤広子参考人（賛成寄り）も「所在等不明者の除外と出席者多数決の導入により総会決議がスムーズになる」として肯定的に評価した。

法案全体（管理計画認定制度の新築時導入、集会決議要件の合理化、建て替え多数決要件の引き下げ、管理不全対策等）については概ね肯定的に評価された一方、共用部分の損害賠償請求権の帰属を旧区分所有者に認める二十六条改正案をめぐっては、「当然承継」を主張する中野・神崎両参考人と、財産権保障の観点から分属帰属を支持する沖野参考人との間で激しい対立が生じた。委員からも当然承継案への支持意見や条文修正を求める声が相次ぎ、福島委員は「条文修正も含めた審議」を委員会に求めて質疑を締めくくった。